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底地の有効な活用法について
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借地人Aさんは父親が亡くなり、郊外の100坪の借地(借地権)とその上にある自宅を相続しました。しかし、この場所は駅まではバスで20分、周りには自治体系の総合病院とドラッグストアが2軒、コンビニが1軒、あとは車を利用しないと買い物も不便な立地です。又、自宅も老朽化している上、お母様が高齢となっており、Aさん一人ではもし何かあったときに心許ないので全て処分して、兄弟の住んでいる東京郊外に移り住もうかと悩んでいました。しかし、借地権を買ってもらえるのか?また、譲渡承諾料をどのくらい取られるのか?などが分かりませんでしたので、いっその事地主のBさんに買ってもらえないかと話を持っていきました。その後Bさんから当社に相談があり、このような話しがあったんだけど、「自分で交渉すると、相手の思い通りに事が進みそうで自信がないので間に入って調整してもらえないか」といった内容でした。

当社が当該地周辺を調査したところ、当該借地100坪では接道が悪く価値は低い状況ですが、隣接するBさん所有の低収益月極駐車場(病院へ賃貸中)30万円/250坪と合わせる事により借地の価値が数段UPする事は明白でした。

さらに、今後も数年間はゆるやかな人口流入が見込める環境であると判断できました。借地権の購入により活用も売却も格段に可能性が広がる事をBさんに報告すると、是非借地権を購入したいと検討に入りました。Bさんの予算は5,000万円以下ですが、Aさんの希望金額は6,000万円以上でした。確かに最近、ごく近隣の借地権が競売に掛けられた際の落札額を単純に参考にすると、6,000万円でもおかしくないエリアに該当しますが、間口が狭小であり道路付けが悪く、容積率を十分に活用できない為、6,000万円では高いと考え鑑定士に評価を委ねました。結果4,500万円が妥当との鑑定結果が出ました。

その理由をAさんに根気良く説明させていただくと同時に、Bさんにも歩み寄っていただき4,800万円で成約する事になりました。その後、Aさんは望み通りお母さんと共に東京郊外のお兄さんの近くに引越すことができ、地主のBさんは、活用することを選択し、350坪の土地を約1億円の事業費で医療モール(内科・整形外科・調剤薬局)を建築し、月額200万円の安定した家賃収入が入るようになりました。(借地権購入費も合わせた投資額15,000万円に対する単純利回りは16%)


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