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換金性の悪さについて
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【状況】
所在:東京都板橋区の住宅地
貸地:借地人Hさん・Iさん 各50坪
地代収入:年間84万円
土地固定資産税・都市計画税:年間38万円
借地権割合:70%

(地主Gさん) 合計100坪の貸地を所有
(借地人Hさん) 借地上の古い貸家を相続した
(借地人Iさん) 借地上の店舗で豆腐店を営む

【対策】
Hさんは、父が亡くなり、借地上の貸家を相続しました。しかし、貸家は老朽化が進んでおり、空室が続いています。持て余したHさんは、この物件を処分したいと考えました。しかし、借地権を売却するにしても、買い手を見つけるのは難しいし、地主にいくらの譲渡承諾料を支払うかによっても当然に手残り金額が違ってきます。そこで、Hさんはまず地主のGさんに相談しました。

Gさんは、「借地人からこのような話があったのだが、どう対応したら良いでしょうか」と当社に相談に来られました。そこで、地主のGさんが借地人から借地権を買い取る方向で検討してみましたが、問題は、買い取った後の活用方法です。

この地域の貸家は供給過剰で、空室率が上昇していました。しかも、本来、この地域は容積率400%なのですが、この土地は道幅4mの狭い裏通りに面しているので、容積率が240%に制限されています。このため、50坪という限られた土地であるのに加えて、建築基準法上、高い建物を建てることもできません。このままでは事業用地としての魅力は乏しいと言わざるを得なかったのです。ワンルームマンションのディベロッパーに用地買取価格を打診したところ、7000万円(坪あたり140万円)が目一杯という回答で、もう少し引上げられないかという思いがありました。

そこで当社は地主のGさんや借地人Hさんとの話合いの場を設けて、もうひとりの借地人のIさんにも共同売却の話を持ちかけることにしました。
隣のIさんは、Hさんとは反対側の表通りに面した土地50坪を借りておリ、そこで豆腐店を営んでいます。この土地は、幅8mの広い表通りに面しているので、容積率400%をフルに活用できます。そのため、Hさんの借地と合わせて合計100坪の土地にすれば、建てられる建物の規模が飛躍的に大きくなるのです。目指すは、関係者全員が喜ぶ貸地整理です。


借地人Iさんの回答は、「先代から豆腐店を営んできた、この土地から立ち退くわけにはいかない。将来的には、この土地は賃貸物件を建てて活用するつもりだ」というものでした。しかし、当社で調査したところでは、この地域は空室率が増加しており、この土地にアパートを建てて賃貸経営を始めるのは、リスクが大きいという結論でした。
そこで当社は、地主と借地人2人が全員で共同売却したらどうでしょうかと提案しました。これなら、合計面積が100坪となり、400%の容積率もフルに活用できるので、活用の幅が大きく広がります。隣の借地人Iさんもこれに同意しました。

その結果、ここ最近の用地価格高騰の影響もあって、ワンルームマンションのディベロッパーに坪あたり300万円、合計3億円で売却することができました。Hさんの借地を単独で売却するのに比べ、坪単価が2倍近くに向上しています。
地主のGさんは1億2000万円を取得し、共同所有の都心物件に買換えたことにより、年間46万の手残りが、約10倍の年間500万円に大幅増となりました。借地人Hさんは8000万円、Iさんは1億円と、予想を大きく上回る売却収入を手にしました。地主と借地人が協力することによって、皆が大きな利益を手にした事例です。   やはり、対立よりも協調が利益を生むのです。


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