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 HOME > 底地問題について > 地主さんと借地人さんとのコミュニケーションの不足について


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現在58歳の上場企業勤務のSさんは、引退後の第二の人生を迎えるにあたり、父が遺した土地に関する地主業を本格的にスタートすべく休日はセミナー等に参加し勉強していました。
知識も大分ついた半年後、先代から引き継いで約5年経つ貸宅地の管理に着手し始めました。
物件概要は、23区内の住居系の用途地域ですが、最寄り駅から歩いて5分の好立地。一筆の中に宅地が10件ある250坪。自宅からは歩いて10分程度に位置しておりました。

まず契約内容を確認したところ、期限切れが10件中6軒と、契約書が紛失しているものが3軒、つまり有効な契約書はたった1通しかありませんでした。
地代は年払いが5軒、半年払いが4軒で持参、月払いが1軒(転貸中)で振込みの為借地人との人間関係はとても薄いものです。
幸い地代の遅れは全くありませんが、これだけの好立地にありながら地代は坪当たり300円と格安な事も判明しました。

Sさんは契約更新と同時に地代UPの交渉を試みました。

しかし、先代との昔の約束事で、更新料は無し、地代についても逆に下げるよう要求されてしまいました。又、借地人同士で、通路の境界について争い事がある事も判明しました。
最初は週末毎に話し合いを持ちましたが、最近は会社にも連絡をしてくる始末で、仕事も手につかない状況になってしまいました。こんな事では第二の人生は台無しになってしまうと判断し、ご相談に来られました。




1、借地人の管理・集金をしてほしい。
2、退職後の安定収入の確保を大前提に、契約内容を適正なものに修正したい。



借地人同士による通路(幅員1.8m〜2.5mの2項道路)のトラブル解消を理由に10軒の借地人と面会し、コミュニケーションを図りながら、それぞれの思いや、お考えを聞きだしたところ、大半の借地人は先代に対する感謝の気持ちを強く持っておりました。更新料を払って生涯ここに住みたい人が2名。更新するなら購入したいと希望する者が4名。逆に売却希望者が2名。意思不明者が2名である事を掌握しました。借地人に対しては同一の条件で交渉しないと後でトラブルの元になるので、S様へもうしばらく調査を継続する旨の報告をしたところ、『売却した場合の手残り金額を予測してほしい。ただし、貸地が歯抜け状態に残る事は絶対に避けたい』と、お気持ちが変わられました。借地人との面談を重ねていた私は、歯抜け状態に貸地が残る可能性がかなり高いと考えました。検討の末、「この立地であれば入札による競争原理を生かせば思わぬ良い価格が飛び出すかもしれない」と思い、安全に取引が可能である底地買取業者10社に対して貸地の入札のご案内をしたところ、10社中7社からの買付入札を取得することに成功しました。しかも、入札いただいた業者のうち上位3社が、全くの同額入札という競り合いとなりました。その後、地主とこの上位3社との面談を別々に設定し、質疑応答の後3社による再入札にいたり、結果、更地価格の約30%超で買付け入札を得る事に成功しました。



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